Voor steeds meer mensen geldt dat het voldoen van de vaste lasten een worsteling is. We hebben te maken met stijgende energieprijzen, oplopende brandstofprijzen, duurdere boodschappen. De hoge inflatie ontgaat niemand en we voelen het allemaal in de portemonnee. Helaas betekent dit ook dat steeds meer verhuurder te maken krijgen met huurders die failliet gaan met een huurachterstand. Kan de verhuurder dan nog wel op zijn of haar geld rekenen?
Na het uitspreken van het faillissement
In de meeste gevallen wordt de huur van het pand pas opgezegd wanneer het faillissement is uitgesproken. In vrijwel alle gevallen is er sprake van een huurachterstand. Na het opzeggen van de huur gaat de opzegtermijn in. In deze periode wordt het pand gebruikt door de aangestelde curator. Wanneer deze termijn eenmaal is verstreken, dan lijdt de verhuurder leegstandschade. Dit komt dus nog bovenop de ontstane huurachterstand. Wanneer de curator gebruik maakt van het pand, tijdens de opzegtermijn, kunt u de huurvordering(en) bij de curator deponeren. Het is belangrijk dat u hierbij de facturen naar de curator communiceert.
Garantie dat verhuurder geld ontvangt
Vaak wordt verwacht dat alle vorderingen die worden neergelegd bij de curator daadwerkelijk worden voldaan. Helaas is dit in de praktijk zelden het geval. Wanneer u als verhuurder de huurvordering bij de curator neerlegt, dan wordt deze vordering gezien als een zogenaamde concurrente vordering, en deze heeft binnen een faillissement de laagste positie. Dit betekent dat deze vordering als allerlaatste vordering zal worden voldaan.
In de meeste gevallen is er eenvoudigweg onvoldoende geld beschikbaar om de factoren in de laagste positie te voldoen. Het risico voor de verhuurder is dus groot dat de huurvordering niet wordt voldaan, tenzij er bij het sluiten van de huurovereenkomst een bankgarantie of aanvullende borgstelling in de overeenkomst is meegenomen.
Huurovereenkomst wordt opgezegd
Faillissementen hebben in de basis geen invloed op wederkerige / bestaande overeenkomsten, en dus ook niet op de huurovereenkomst. Wel is het zo dat de curator in de meeste gevallen zal besluiten om de huur zo snel mogelijk op te zeggen. De huurovereenkomst kan worden beëindigd door middel van een eenzijdige beëindiging op grond van de wet of door middel van beëindiging op grond van de overeenkomst of met wederzijdse instemming. In vrijwel alle gevallen krijgt de verhuurder te maken met leegstandschade.
Vordering voor de leegstandschade
Het is mogelijk dat er een beëindigingsclausule in de overeenkomst aanwezig is, waarin aangegeven staat dat de verhuurder de overeenkomst mag beëindigen wanneer de huurder failliet gaat. Echter, ook in dit geval moet de verhuurder zich aan de opzegtermijn houden. Verhuurders krijgen vaak te maken met leegstandsschade, die nog bovenop de huurachterstand komt.
Helaas valt ook een vordering voor leegstandschade onder de concurrente vorderingen. Het is voor een verhuurder dus mogelijk om een vordering voor de leegstandschade bij de curator in te dienen, maar deze vordering komt eveneens op de laagste positie te staan en zal dus als allerlaatst betaald worden. Dit betekent in verreweg de meeste gevallen dat de vordering onbetaald blijft.
Vorderingen door een gerechtsdeurwaarder
Advocaten krijgen naar verwachting steeds vaker te maken met zaken zoals bovenstaand beschreven. Zowel particulieren als bedrijven krijgen steeds meer moeite met het voldoen van alle lasten, waardoor er meer rechtszaken zullen ontstaan waarin een gerechtsdeurwaarder een rol moet spelen. Wil jij als advocaat altijd snel kunnen rekenen op de service van een ervaren gerechtsdeurwaarder? Dan vind je deze via FORES. Maak direct online een account bij ons aan.
